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Com isenção a imóveis, reforma tributária tem pontos de atenção

A primeira parte da reforma tributária entregue ao Congresso pelo ministro da Economia, Paulo Guedes, já está dando o que falar em todos os setores da economia. Em um primeiro momento, o projeto foi bem recebido por associações e entidades do mercado imobiliário: duas das mais relevantes no cenário nacional, Abrainc e CBIC celebraram em seus canais de comunicação a isenção do novo imposto (CBS) na venda de imóveis residenciais.

De acordo com o texto do PL 3.887/20, são isentas da CBS (Contribuição sobre as Operações de Bens e Serviços) as receitas decorrentes “da venda de imóvel residencial novo ou usado para pessoa natural, desde que tais receitas não estejam incluídas no regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias de que trata a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004”. 

Apesar da isenção, que na prática mantém a alíquota de PIS e Cofins em 3,08% no lucro presumido (regime que é o mais comum nas empresas do setor), o projeto pode não ser assim tão favorável para o mercado imobiliário, uma vez que a dispensa do pagamento do novo imposto tem prazo de 5 anos e, ainda, o fato de não haver desoneração da folha somado à criação de um tributo não cumulativo na cadeia pode aumentar os custos dos empreendimentos.

“A intenção do governo é muito nobre e boa do ponto de vista da técnica tributária – criar um tributo não cumulativo. O problema é que ao fazer isso e não mexer na folha de salário, em relação à folha acaba havendo bitributação, pois tanto vai haver o imposto sobre consumo (o CBS) quanto a contribuição previdenciária. Cria-se uma dupla incidência sobre a folha, pois ela não dá crédito”, explica Rodrigo Dias, sócio do escritório VBD Advogados e presidente do Comitê de Direito Tributário do Ibradim (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário).

“Isso gera uma distorção para as prestadoras de serviços e eleva os custos, inclusive na cadeia de incorporação, pois as empresas de construção vão sofrer aumento nos preços; como não se consegue repassar esses custos 100% na cadeia, especialmente nas situações de imóvel residencial, o reflexo será no preço dos imóveis”, continua o especialista.

Segundo Dias, esta é uma das principais críticas à reforma tributária apresentada pelo governo federal. Pela lógica, o ideal seria primeiro desonerar a folha e depois inserir um tributo sobre consumo com aumento de alíquota. “O governo diz que a desoneração vem na quarta etapa. Enquanto essa medida não acontece, os serviços acabam se tornando mais caros”.

Para o CEO da Bait Incorporadora, Henrique Blecher, a reforma tributária tal como apresentada pelo governo é um equívoco. “Ela consolida dois tributos – quando precisa consolidar uns cinco. Hoje, o PIS e Cofins é de 3% no lucro presumido; vai para 12% [quando acabar a isenção]. Eu acho, sinceramente, que a intenção não era essa antes da pandemia”, afirma o empresário.

“O fato é que depois da pandemia – e ficou nítido na reforma – o governo quer reduzir o choque fiscal arrecadando mais. Talvez ela simplifique a arrecadação, o pagamento do tributo, mas o mais importante não está sendo discutido: desoneração radical das atividades econômicas. Isso tem que ser discutido”, completa Blecher.

Exceção ao RET
Conforme disposto no Artigo 100 do PL, a isenção não se aplica às incorporadoras optantes pelo regime especial de tributação (RET). Segundo Rafael Zanini, associado do escritório PMK Advogados, “neste caso a CBS tem efeito negativo, já que eleva a alíquota final de 4% para 4,12%, o que afetará grande parte das incorporações em curso”. 

Por outro lado, Zanini destaca que o mercado de loteamentos foi beneficiado pelo projeto de lei. “Nos loteamentos residenciais, como haverá isenção e deixará de ter PIS e Cofins, a alíquota final vai cair. Na incorporação, com quase todas as empresas no RET, a alíquota vai aumentar”, resume. 

Zanini ressalta que isso leva em conta a interpretação de que, ao se falar em imóvel, o projeto de lei também engloba os loteamentos. “Para mim, o artigo é bastante claro no sentido de a isenção ser para imóvel residencial. Ou seja: vale para loteamento da mesma forma que para um apartamento. Seria ótimo que o Congresso deixasse isso ainda mais claro para não haver dúvida e gerar contencioso nem qualquer tipo de interpretação diferente”, opina Dias.  

Outro ponto levantado pelo especialista é a possível extinção do RET nos próximos anos. “O RET é uma lei ordinária, ela pode ser revogada. Essa possibilidade existe, não há uma garantia constitucional da não tributação dos imóveis por uma contribuição ou por um imposto sobre o consumo, muito embora haja pleitos – emendas apresentadas na PEC 45 e na PEC 110 – para tirar do campo de incidência de um tributo sobre consumo a atividade de compra e venda de imóveis, seja porque já existe o ITBI, seja porque há uma grande discussão no mundo inteiro sobre a consequência de tributar a atividade imobiliária como consumo”.
Neste sentido, a preocupação é que futuramente o RET seja revogado – principalmente se as incorporadoras deixarem de optar por esse regime dada a menor alíquota efetiva no lucro presumido – e que, vencido o prazo de 5 anos da isenção, o setor passe a ser tributado em 12%, como prevê o CBS. “Obviamente, haveria aumento do valor do imóvel”, afirma Dias.

Em linhas gerais, portanto, há pontos positivos e outros que merecem atenção do setor. “Não dá para pensar em uma reforma que aumente ou crie uma tributação para serviços equiparando-os a mercadoria sem trabalhar de maneira definitiva a tributação da folha. É um ponto fundamental que a proposta do governo deveria trazer e não trouxe”, encerra o especialista.

Matéria publicada na Smartus