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FGV responde: existe bolha no mercado imobiliário brasileiro?

Economistas do Instituto Brasileiro de Economia (FGV IBRE) foram convocados para responder a seguinte pergunta: existe bolha no mercado imobiliário brasileiro? Em webinar realizado dia 31 de março de 2021, eles foram tácitos: não há bolha. Ana Maria Castelo, Paulo Picchetti e Alberto Ajzental, respectivamente pesquisadores e professor da Fundação Getúlio Vargas, também foram didáticos nas explicações sobre o que vem acontecendo no setor da construção imobiliária no país. 

Para Alberto Ajzental, 3 perguntas devem ser respondidas afirmativamente para que se caracterize o princípio de uma bolha: “Há aumento exagerado nos preços dos imóveis? Vem ocorrendo um desequilíbrio entre oferta e demanda? Existe risco de oferta de crédito imobiliário?”. Para todas elas, o professor da FGV responde que não. Para completar, Paulo Picchetti apontou que uma das características de bolha é quando o preço de um imóvel descola do fluxo de renda que ele pode gerar. “Isso definitivamente não está acontecendo”, diz. 

Os questionamentos infundados sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário brasileiro estão relacionados com o aquecimento do setor em um período de recessão da economia nacional, enquanto outras áreas enfrentam baixa atividade. Ajzental dá uma explicação clara sobre esse cenário: “O que acontece é que o mercado imobiliário segue funcionando, na comparação com outros setores da economia. E por que isso acontece? A construção civil tem ciclo longo, em média de 5 anos em 5 anos. Então, quando ocorre um fenômeno causador de recessão, como acontece com a epidemia, e esse ciclo está em andamento, ele passa por cima e segue seu ritmo”, responde. 

Outra justificativa para o mercado imobiliário se manter aquecido está relacionado com a queda da taxa Selic e a elevada oferta de crédito. “A construção civil precisa de muito capital para viabilizar seus projetos. De agosto de 2015 a setembro de 2016, a taxa Selic estava em 14,25%. A partir de agosto de 2020, chegou ao seu patamar mais baixo: 2%. Essa queda na taxa básica de juros possibilitou que 5 milhões de famílias se tornassem potenciais compradores de imóveis, principalmente os da faixa entre 250 mil reais a 350 mil reais. A parcela do financiamento ficou, em média, 650 reais mais barata. Isso atraiu o comprador e aqueceu o mercado”, cita Alberto Ajzental. 

Investimento em tijolos e busca por home office também estimulam a construção civil 
Paulo Picchetti destaca outro fator que impulsiona o mercado imobiliário: o setor voltou a ser atrativo para o investidor. “Com a renda fixa rendendo pouco, e com o risco de perda inflacionária, o investidor promoveu um ‘revival’ dos anos 1980, e correu para os imóveis. Ou seja, as pessoas voltaram a investir em tijolos”, explica. Acrescente a esse cenário, a necessidade das famílias terem de se adaptar ao home office. Os economistas da FGV relatam que 8% da força de trabalho do país passou a atuar de forma remota. Isso também movimentou o mercado imobiliário, com as lajes corporativas e os conjuntos comerciais sendo trocados por imóveis que comportassem um home office. “Isso foi estimulado pelas empresas. Cada vaga de trabalho em uma laje corporativa custa entre 1.500 reais e 2.000 reais por mês. As companhias fizeram essa conta e incentivaram o home office”, comenta Ajzental. 

Ana Maria Castelo complementa e afirma que os novos empreendimentos residenciais já ofertam em suas plantas o espaço para home office. “Mudou o conceito de residência”, diz. Isso também irá refletir no mercado imobiliário pós-pandemia. “Em termos comportamentais, acredito que o que veremos será um modelo híbrido. O trabalhador ficará entre trabalhar em casa e comparecer um ou dois dias da semana no escritório para reuniões e outras tarefas. Isso possibilitará a sobrevivência das grandes lajes corporativas, ainda que elas tenham que se reinventar, mas não acredito que as salas comerciais sobrevivam a essa nova realidade. Os profissionais liberais foram para casa, e lá permanecerão”, conclui a professora da FGV. 

Matéria publicada no Massa Cinzenta