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Projeto da Casa Verde e Amarela é aprovado no Senado 

O Plenário do Senado aprovou sem alterações, em 8 de dezembro, o projeto de lei de conversão (PLV 41/2020) resultante da Medida Provisória 996/2020, que criou o Programa Casa Verde e Amarela (PCVA). O texto seguiu para sanção presidencial.

O PCVA substitui o Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e inclui também regularização fundiária e crédito para reformas. Destina-se ao financiamento habitacional para famílias com renda mensal de até R$ 7 mil, em áreas urbanas, e renda anual de até R$ 84 mil, em áreas rurais.

O texto do PLV 41 foi aprovado como veio da Câmara dos Deputados, onde o relator foi o deputado Isnaldo Bulhões Jr. (MDB-AL). O relator no Senado, senador Marcio Bittar (MDB-AC), não incorporou mais emendas para evitar o retorno da medida à Câmara, o que criaria o risco de ela perder a validade – a MP 996 vence no início de fevereiro e o Congresso Nacional deverá entrar em recesso na próxima semana.

Quatro senadores insistiram em defender suas emendas durante a votação do projeto, o que levou o líder do governo, senador Fernando Bezerra Coelho (MDB-PE), a se comprometer a levar os temas para a regulamentação do programa.

A senadora Eliziane Gama (Cidadania-MA) pediu prioridade para o atendimento às famílias lideradas por mulheres; às que tenham crianças na primeira infância, idosos ou pessoas com deficiência; e às que pertençam a populações tradicionais.

O senador Izalci Lucas (PSDB-DF) sugeriu que o programa permita a doação ou alienação de imóveis em benefício de cooperativas e associações habitacionais.

Para evitar inadimplência, o senador Rogério Carvalho (PT-SE) quer uma regra para que os financiamentos não ocupem mais do que 10% da renda mensal das famílias urbanas e 4% da renda mensal das famílias rurais, limitações que poderiam ser compensadas com prazos mais longos.

Já o senador Carlos Portinho (PSD-RJ) recomendou que os beneficiários do Casa Verde e Amarela tenham seus imóveis incluídos automaticamente nas tarifas sociais de luz e água.

Financiamento 
O PCVA separa o público-alvo em três faixas de renda familiar: até R$ 2 mil mensais, de R$ 2 mil a R$ 4 mil, e de R$ 4 mil a R$ 7 mil. Somente aqueles com renda até R$ 4 mil em área urbana ou com renda anual de até R$ 48 mil em área rural poderão contar com subvenção da União para adequar as parcelas ao orçamento familiar. Os valores recebidos temporariamente – como o auxílio emergencial – não entrarão no cálculo da renda da família.

As taxas de juros serão diferentes para as regiões do país: no Norte e no Nordeste elas ficarão entre 4,25% e 4,5% ao ano, a depender da faixa de renda familiar, enquanto no restante do país serão de 5%. Esses números já haviam sido estabelecidos pelo Ministério do Desenvolvimento Regional em uma instrução normativa do mês de outubro.

Um regulamento do Poder Executivo ainda vai definir os critérios de seleção dos beneficiários, as regras de preferência aplicáveis a famílias em situação de risco ou vulnerabilidade, que tenham a mulher como responsável pela unidade familiar ou de que façam parte pessoas com deficiência ou idosos. O regulamento também vai incluir critérios para selecionar entidades privadas sem fins lucrativos, micro e pequenas empresas locais e microempreendedores individuais (MEI) de construção para atuarem no programa.

Reaproveitamento 
Os contratos referentes ao MCMV, criado em 2009, continuarão regidos pelas suas regras originais, mesmo que assinados depois da edição da MP 996, em 26 de agosto. O PCVA permite a transferência de imóveis construídos pelo MCMV e retomados por falta de pagamento. Essas unidades habitacionais serão destinadas à compra por outro beneficiário a ser indicado “conforme as políticas habitacionais e normas vigentes”.

Outra hipótese é a doação aos estados e municípios, se eles pagarem a dívida para que a família devedora permaneça no imóvel ou para serem destinados a outros programas de interesse social. Já as moradias sem condições de serem habitadas poderão ser vendidas conforme definir o regulamento. A prioridade será para uso em programas habitacionais e para pessoas que cumpram os requisitos do programa habitacional.

As unidades habitacionais produzidas no âmbito do programa poderão ser vendidas aos beneficiários, com financiamento subsidiado ou não, ou mesmo cedidas, doadas ou alugadas, conforme regulamento. Essa subvenção poderá ser acumulada com os descontos concedidos nas operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e com outras concedidas por programas habitacionais estaduais, distrital ou municipais.

Na regularização fundiária, as subvenções com dinheiro do Orçamento federal poderão beneficiar somente famílias de baixa renda em núcleos informais urbanos assim declarados pela prefeitura da localidade.

Contrapartidas 
Quando a União destinar um terreno a entes privados no âmbito do programa, as contrapartidas serão definidas pelo Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) e poderão ser, por exemplo, infraestrutura urbana para atender a área do imóvel e suas imediações, prestação de serviços relacionados aos imóveis que deverão ser construídos no local ou transferência direta das unidades aos beneficiários.

Após cumprir as contrapartidas, o empreendedor terá liberdade para explorar economicamente a parte do imóvel não vinculada a elas. Assim, um terreno grande poderá ser dividido para que uma parte seja destinada à construção de moradias para o programa e outra parte fique com a empresa, que poderá vender outras unidades produzidas.

O valor das contrapartidas deverá ser igual, no mínimo, ao valor do terreno avaliado antes de o município alterar o ordenamento jurídico para viabilizar seu uso para essa finalidade. Esse seria o caso de mudança de destinação de um setor da cidade de industrial para residencial, por exemplo.

Durante o tempo estipulado para se realizar as contrapartidas, o empreendedor deverá prestar garantia de até 30% do valor do terreno. A verificação do cumprimento das obras poderá ser feita inclusive por órgãos estaduais ou municipais por delegação.

Nova chance  
O texto aprovado concede uma segunda chance para as empresas que não entregaram moradias contratadas no MCMV terminarem o empreendimento sem cobrança da dívida gerada por estourarem os prazos de entrega.

Essas empresas terão mais um máximo de 30 meses para concluir as obras sem aumento de custos para a União, podendo contar com ajuda financeira do estado ou do município em conjunto com algum agente financeiro, como banco ou financiadora imobiliária.

Entretanto, ao manifestar o interesse pela conclusão das obras, o texto permite a declaração de quais unidades habitacionais têm “viabilidade de execução para conclusão e entrega”, abrindo a possibilidade de se entregarem menos imóveis que o financiamento original previa.

Parcelas pendentes de liberação retidas por descumprimento do contrato original dependerão da conclusão das obras, sem adiantamentos.

Saneamento e urbanização 
O PCVA usará recursos orçamentários da União, do FGTS e de outros três fundos criados para financiar programas habitacionais de governos passados: de arrendamento residencial (FAR), de desenvolvimento social (FDS) e de habitação de interesse social (FNHIS).

Respeitados os regulamentos de cada fundo, o Casa Verde e Amarela poderá financiar ainda estudos e projetos urbanísticos, habitacionais e paisagísticos; obras de saneamento e infraestrutura, se associadas às habitações construídas pelo programa; assistência técnica para melhoria de moradias; compra de bens para apoiar agentes públicos e privados envolvidos na implementação do programa; produção de unidades de uso comercial, se associadas às habitacionais; e seguro.

Os projetos e as obras deverão dar preferência ao uso de materiais de construção oriundos de reciclagem, como tijolos feitos com rejeitos de mineração, e prever condições de acessibilidade para pessoas com deficiência ou idosos.

Estados e municípios 
Em obras produzidas com recursos do FAR ou do FDS, governos estaduais e municipais que aderirem ao programa deverão arcar com os custos de infraestrutura básica como pavimentação de ruas, escoamento das águas pluviais e redes de água, esgoto e energia.

Estados, municípios e Distrito Federal poderão também entrar com o terreno e obras para complementar o empreendimento ou mesmo assumir o valor da operação. Serão aceitos incentivos e benefícios de natureza financeira, tributária ou creditícia, como redução de tributos para diminuir o custo final.

Outra condição para a participação dos entes da federação no programa é a aprovação e publicação de lei de isenção do tributo de transferência do imóvel (ITBI) nesses casos. O tributo é normalmente pago pelo comprador.

Para as contratações realizadas até 31 de dezembro de 2021, a lei deve produzir efeitos antes da entrega das unidades habitacionais às famílias beneficiadas.

Matéria publicada no Sinduscon-SP